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Résiliation bail : ce qu'il faut savoir

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Droits et devoirs pour la résiliation d'un bail

Que vous soyez bailleur ou locataire d'un bien immobilier, vous devez connaître vos droits et vos devoirs concernant la résiliation de votre bail.

Comme la signature du bail, la résiliation doit respecter un certain nombre de règles de droit commun.

Résiliation du bail par le locataire

Les règles de résiliation d'un bail par le locataire varient selon le type de location et donc selon le type de bail contracté.

Type de bail Règles
Loi du 6 juillet 1989 Le locataire doit prévenir le bailleur de son intention de résilier le bail :
  • par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • en respectant un préavis de 3 mois, pouvant être rabaissé à 1 mois en cas de :
    • mutation professionnelle ;
    • perte d'emploi ;
    • obtention d'un nouvel emploi suite à une perte d'emploi ;
    • obtention d'un 1er emploi ;
    • état de santé justifiant le départ du logement pour les personnes âgées de plus de 60 ans ;
    • locataire bénéficiant du RSA ;
    • et en plus pour les baux signés à compter du 27 mars 2014 :
      • état de santé sans conditions d'âge ;
      • attribution d'un logement social ;
      • bénéficiaire de l'AAH ;
      • logement situé dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (villes où s'applique la taxe sur les logements vacants)1.
Locations libres
  • Le locataire doit respecter les règles définies dans le bail, la loi ne fixant pas de règles particulières.
  • En revanche, pour les locations meublées louées à titre de résidence principale, la loi fixe que le locataire doit prévenir le bailleur :
    • par envoi de lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier ;
    • en respectant un préavis d'un mois.
Loi de 1948 La loi de 1948 ne prévoit pas de règles spécifiques concernant la résiliation du bail par le locataire, les règles applicables sont donc les mêmes que pour la loi du 6 juillet 1989.
HLM
  • Les règles concernant la résiliation d'un bail HLM par le locataire peuvent varier d'une HLM à une autre.
  • Cependant, en règle générale, le délai de préavis est fixé à 3 mois, et peut être réduit dans certaines situations telles que :
    • location d'un autre logement auprès du même organisme HLM (préavis de 1 mois) ;
    • location d'un logement conventionné auprès d'un autre organisme HLM (préavis de 2 mois) ;
    • motifs de résiliation permettant de réduire le préavis à 1 mois pour les locations régies par la loi du 6 juillet 1989.
Bail commercial
  • Le locataire doit donner son congé au bailleur par période triennale, le dernier jour d'un trimestre civil, ou à la fin du bail initial en respectant un préavis de 6 mois.
  • En cas de départ en retraite ou d'invalidité, il est cependant possible de résilier le bail à tout moment, en respectant le délai de préavis de 6 mois et le dépôt du congé le dernier jour d'un trimestre civil.

1 : selon le décret n°2014-854 du 31 juillet 2014, les agglomérations soumises à l'encadrement des loyers sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Résiliation du bail par le bailleur

Afin de protéger les locataires, un bailleur ne peut pas donner congé au locataire comme il le souhaite. Les conditions de résiliation varient d'un type de bail à l'autre.

Type de bail Conditions de résiliation
Loi du 6 juillet 1989 Le bailleur peut résilier à la fin du bail ou lors de chaque période de renouvellement en :
  • prévenant le locataire par envoi de lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement ;
  • respectant un préavis de 6 mois ;
  • indiquant le motif de la résiliation qui doit être :
    • la reprise du local pour y habiter personnellement ou pour y loger un membre de sa famille ;
    • la vente ;
    • un motif légitime et sérieux.

Pour les baux signés à compter du 27 mars 2014, le nouveau propriétaire qui rachète un logement déjà occupé ne peut pas donner congé au locataire pour vendre ou pour habiter avant :

  • en cas de reprise du logement : 2 ans si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat ou au terme du bail s'il intervient ultérieurement ;
  • en cas de vente : le terme du premier renouvellement du bail en cours.
Locations libres
  • Résidence principale du locataire : le propriétaire ne peut donner congé au locataire que :
    • à la fin du bail ;
    • en respectant un délai de préavis de 3 mois ;
    • pour un motif légitime, tel que pour un bail loi du 6 juillet 1989.
  • Autre type de location : selon les modalités définies dans le bail.
Loi de 1948
  • Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour :
    • habiter le logement ou y faire habiter son conjoint, ses ascendants ou descendants ayant besoin d'un logement ;
    • réaliser des travaux si le logement ne peut plus être habité en tant que tel.
  • Il peut également sortir le logement du régime de la loi de 1948 lorsque ;
    • le locataire ne paie pas ses loyers ;
    • le logement n'est pas occupé plus de 8 mois par an ;
    • le logement fait l'objet d'une expropriation ou est déclaré comme insalubre ;
    • le locataire possède un autre logement qui est approprié à ses conditions de vie.
HLM
  • L'organisme HLM ne peut rompre le bail d'un locataire que si celui-ci ne respecte pas ses obligations. Dans ce cas, la résiliation peut avoir lieu :
    • Cependant, en règle générale, le délai de préavis est fixé à 3 mois, et peut être réduit dans certaines situations telles que :
      • selon la clause résolutoire ;
      • par décision judiciaire.
  • Le bail peut également être rompu en cas de motifs liés au logement lui-même :
    • insalubrité ;
    • démolition de l'immeuble.

Lettre de résiliation d'un bail meublé locatif

Lettre de résiliation d'un bail meublé propriétaire

 

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