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Location immobilier : qui paie quoi ?

La répartition des frais entre bailleur et locataire est fixée par le décret du 26 août 1987.

Rachat de crédit - Coûts élevés

Vous êtes bailleur ou locataire et vous souhaitez savoir quels sont les frais dont vous devez vous acquitter dans le cadre d'une location ?

Ces frais peuvent être de plusieurs types :

  • Impôts locaux : taxe d'habitation et taxe foncière.
  • Charges locatives.
  • Frais de réparations.

Voici un tableau récapitulatif qui vous permettra de prendre connaissance des frais à votre charge :

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
CHARGES*
Type de frais À la charge du propriétaire À la charge
du locataire
Taxes et
impôts
Taxe foncière Locations 1989 : oui En général non
mais le bailleur peut ajouter une clause au bail qui stipule que le locataire devra lui rembourser le montant de la taxe
Locations libres : oui mais récupérable sur le locataire si cela est prévu dans le bail Selon les clauses du bail
Taxe d'habitation Oui (mais récupérable sur le locataire) Oui (entièrement ou au prorata de l'occupation des lieux)
Contribution annuelle représentative du droit
de bail
OuiNon
Contribution additionnelle
à la contribution annuelle représentative du droit de bail
Locations 1989 : ouinon
Locations libres : 2,5% du montant des loyers, non récupérableNon
Rédaction d'actes et droits d'enregistrementOui mais récupérable sur le locataireOui
Redevance
d'assainissement
Non Oui
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères Oui (mais récupérable sur le locataire) Oui (charge récupérable)
Taxe de balayage Oui (mais récupérable sur le locataire)Oui (charge récupérable)
Fourniture
de biens
consommables
Eau Non Oui
ÉlectricitéNon Oui
Gaz NonOui
Fuel NonOui
Chauffage, électricité des parties communes Oui (récupérable) Oui
Personnel pour l'entretien et le gardiennageEntretien des passages communs NonOui
Jardinier pour l'entretien
des espaces verts
Uniquement les frais autres que l'entretien courant :élagage des arbres notamment Oui
le salaire et les charges du jardinier sont dues par le locataire pour tout ce qui concerne l'entretien courant des espaces verts : désherbage, coupe, ratissage, nettoyage, arrosage, sarclage, frais liés à l'entretien du matériel de jardinage
L'entretien concerne les pelouses, les haies vives, les plates-bandes, les arbustes.
Gardien/concierge chargé de l'entretien de l'immeuble (entretien parties communes et sortie des poubelles) 25% du montant de sa rémunérationLes locataires se partagent 75% du montant de sa rémunération
Gardien/concierge (aucun entretien) Salaire en nature et rémunération en totalité, indemnité de licenciement Non
Gardien/concierge chargé partiellement de l'entretien de l'immeuble et de la sortie des poubelles (ou de l'un ou l'autre) Salaire en nature et rémunération en totalitéNon
Remplacement du gardien (entretien des parties communes + évacuation des poubelles) Non (sauf si le remplaçant ne cumule pas les charges d'entretien et d'évacuation
des déchets)
Oui
Employé d'immeuble (entretien des parties communes et évacuation des poubelles) Non Oui (en totalité) : salaire + charges sociales et fiscales
Personnel pour la désinfection/
désinsectisation/
débouchage d'un
vide-ordures
OuiNon
Agent de sécurité (surveillance de
l'immeuble pour la
sécurité des occupants)
OuiNon
Gardien de nuit (parking) OuiNon
Ascenseur/
monte-charges
Contrat d'entretien normalOui (totalement récupérable)Oui
Contrat d'entretien complet Oui (partiellement récupérable si accord collectif existant)Oui jusqu'à 73%
Frais généraux Oui (récupérable) Oui, sauf pour les locataires résidant au rez-de-chaussée qui ne sont pas amenés à utiliser l'ascenseur pour accéder aux parties communes.
Dépannage technique Oui (récupérable)Non
Dépannage personne
bloquée
Oui (récupérable)Non
Petites réparations
(boutons cabine,
éclairage...)
Oui (récupérable) Oui
Changement pièces très usées Oui (récupérable) Non
Changement serrure,
lumière, bouton
appel
Oui Non
Remplacement des câbles Oui Non
Réparations machinerie OuiNon
Ligne de téléalarme Oui Non
Dispositif de télésurveillance Oui Non
Remplacement des portes et pose de serrures de sécurité Oui Non
Divers Assurance Assurance loyers impayés (facultative)Multirisques habitation
Déménagement _ Responsable des détériorations lors du déménagement : recours à l'assurance
LoyerNonOui
Dépôt de garantie NonOui
État des lieux À 50 % si l'état des lieux est établi par huissier,
à 100 % s'il est établi par un agent immobilier
À 50 % avec le bailleur s'il est établi par huissier mais pas s'il est établi par un agent immobilier
Charges de copropriété/syndic Locations 1989 : ouiNon
Locations libres : oui (récupérable)Selon les clauses du bail
Diagnostics immobiliersOui Non
Réparations-entretien courant
ExtérieurTaille, entretien des haies
et des arbres
NonOui
Élagage des arbresNonOui
Remplacement des arbres Oui (sauf s'ils ont péri par défaut d'entretien des locataires) Oui (s'ils ont péri par défaut d'entretien des locataires)
Remplacement arbustes et haies NonOui
Entretien des allées,
massifs, pelouses
NonOui
Bassins et piscines Réparation des canalisations ou conduitsEntretien courant, curage
Entretien, réparation et remplacement du matériel mobile d'arrosage Oui Non
Grilles Non Entretien des grilles, serrures et fermetures ;
remplacement des petites pièces défectueuses : boulons, targettes, clavettes ;
graissage;
nettoyage
Garage/parking Renouvellement peinture au sol pour les emplacements de parkingNon
Toit Couverture Transformation de la couverture ou réfection entièreNon
Auvent/terrasse NonEnlèvement mousse et végétaux
Marquise Non Enlèvement mousse et végétaux, nettoyage vitres et descentes
Descente des eaux
pluviales : chéneaux, gouttières
NonNettoyage et dégorgement
Façades Ravalement Oui Non en règle générale sauf pour le maintien en état de propreté des façades (cela doit être inscrit dans le bail)
Balcon Consolidation si vétusteEnlèvement de la mousse
Cave Entretien cave Étanchéité, lutte contre l'humiditéObligation de reboucher les trous avant le départ des lieux
Fenêtres Remplacement fenêtres Oui si vétustes Non
Poignée de fenêtre, gonds, crémones, charnières, paumelles... Non Menues réparations et graissage
Boulons, targettes, clavettes Non Remplacement
Crémone/espagnolette Changement du dispositif s'il est défectueux (usure) _
Peinture Peinture extérieure si vétusté Peinture intérieure
Entretien courant et
lessivage de
l'ouvrant
NonOui
Vitres Non Remplacement ou réfection vitres détériorées
JointsNonRéfection joints et mastics abîmés
VoletsLocations 1989 : non Graissage, petites réparations (changement de quelques lames)
Locations libres : obligation de poser des volets aux fenêtres situées en rez-de-chaussée
Stores/jalousies Locations 1989 : non Entretien courant, graissage et menus remplacements ou réparations : cordes, poulies, lames...
Locations libres : remplacement des stores défectueux en cas de vice de fabrication
Verrière Locations libres : réfection de la totalité de la verrière si elle constitue entièrement la couverture du locataire Réfection s'il ne s'agit que d'une partie de la verrière et qui ne constitue elle-même qu'une partie de la couverture
Grilles Non Nettoyage et graissage, remplacement boulons, targettes,
clavettes
Entretien courant Non Oui
Portes GraissageNon Gonds, charnières, paumelles, boutons et poignées de porte
Serrures, verrous de
sécurité
Remplacement de la serrureGraissage et nettoyage, remplacement des petites pièces et des clés égarées ou abîmées
Remplacement portesOui si vétustes Non
Peinture Réfection peinture extérieure si vétusteNon
Murs,
plafonds,
cloisons
Trous _ Rebouchage des trous avant le départ des lieux sauf s'ils sont peu apparents et peuvent être considérés comme consécutifs à un usage normal des lieux
Peinture, tapisserie Réfection si les dommages sont causés par la vétusté, l'humidité ou les installations de chauffage Réfection (également si les dommages sont dus à une aération insuffisante de la part du locataire) et petits raccords
Règlement des problèmes d'humidité Oui pour les problèmes venant du sous-sol et des mursOui si le locataire n'a pas assez aéré
Revêtement Oui si vétuste Changement de petits éléments : carreau de faïence...
Entretien courant et
lessivage
Non Oui
Moulures NonRaccords
Désamiantage Oui Non
Mur endommagé par le salpêtre Réparation Non
Sols Escalier Peintures, tapis Entretien courant, nettoyage, petites réparations (rampe)
Dalles et carrelage Non Remplacement et rescellement de quelques dalles ou carreaux
Moquettes/autres revêtements de sol Réfection entière si vétuste Entretien courant : nettoyage, shampooinage, remise en état, raccords et remplacement si la responsabilité du locataire est engagée (tâches...)
Parquets Remplacement total, vitrification, ponçage Entretien courant, entretien courant de la vitrification, changement de quelques lames cassées, encaustiquage
Planchers Remplacement si vétustes Non
Tapis Remplacement Entretien courant
Boiseries Armoires/placards Non Entretien courant, remplacement des tablettes et tasseaux endommagés, fixation de raccords, graissage et réparation du système de fermeture
Plinthes/baguettes/moulures Non Entretien courant et menues réparations (raccords, remplacement pointes de menuiserie et tablettes), remplacement en cas de détérioration
Miroirs/glaces Changement si vétusteRemplacement si détériorés
Installations électriques Remplacement intégral
de l'installation
électrique
Oui si elle est vétuste et pose des problèmes de sécurité pour le locataire Non
Antenne (radio et TV) NonEntretien courant et petites réparations (les charges concernant l'installation d'un câble d'antenne collective ne sont pas récupérables si le locataire n'a pas donné son accord pour y être raccordé)
Sèche linge Remplacement de l'appareil s'il est vétuste ou remplacement de la pompe si vétuste Entretien courant et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)
Lave linge Remplacement de l'appareil s'il est vétuste ou remplacement de la pompe si vétusteEntretien courant et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)
Réfrigérateur Remplacement de l'appareil s'il est vétuste ou remplacement de la pompe si vétuste Entretien courant : nettoyage, dégivrage du freeze le cas échéant, remplacement éclairage intérieur
Lave vaisselle Remplacement de l'appareil s'il est vétuste ou remplacement de la pompe si vétuste Entretien courant : nettoyage du filtre, changement du tuyau d'alimentation d'eau
Aérateur Changement si vétuste, remplacement du moteur   entretien courant et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)Hotte aspirante    changement si vétuste    entretien courant et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)
Aspirateur Changement si vétuste Entretien courant (changement des sacs)et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)
Ampoules, tubes
lumineux...
_Changement
Fusibles _ Changement/réparation
Interrupteurs _ Changement/réparation
Prises de courant et
coupe-circuit
_ Changement/réparation
Baguettes électriques _ Changement/réparation
Plomberie
Eau
Baignoire Remplacement si vétuste Entretien courant cuve et robinets, nettoyage des dépôts de calcaire, dégorgement, remplacement de quelques carreaux de faïence endommagés, remplacement du tuyau  flexible de douche
Douche Réfection si infiltrations d'eau dues à une mauvaise isolation du bac Réfection si infiltrations dues au mauvais entretien
Éviers Remplacement si vétuste Entretien courant (évier et tuyau d'écoulement) nettoyage des dépôts de calcaire, menues réparations (bondes, joints...), vidange
Robinetterie Remplacement si vétuste Entretien courant, graissage et remplacement de petites pièces (clapets, joints, brise-jets...)
Canalisations d'eau Remplacement si vétustes, entretien des tuyaux d'arrivée d'eau et de descente d'eau Dégorgement, menues réparations (joints, colliers), remise en état complète s'il y a eu détérioration par négligence du locataire (gel, produits corrosifs...)
Locations libres : réfection si mal protégées pendant l'hiver ou si cas de force majeur/vétusté Dégorgement, menues réparations (joints, colliers)
Ballon d'eau chaude Réparation Non
WC Remplacement si vétustes Entretien courant, détartrage cuvette et chasse d'eau,  remplacement des joints, des caoutchoucs et flotteurs de la chasse d'eau
Fosse septique _ Vidange
Puisard/fosse d'aisance Locations 1989 : non Vidange
Locations libres : curage, vidange (sauf si le bail stipule que c'est à la charge du locataire) _
Inondation Réparation si l'inondation est due à la vétusté de l'installation d'eau Prise en charge des réparations si l'inondation est due à un défaut d'entretien ou de vigilance
Plomberie
Gaz
Canalisations de gaz Remplacement si vétuste Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement, entretien courant robinets, siphons et ouvertures d'aération
Chauffage Chauffage central
collectif
Remplacement de la chaudière, changement de brûleur, contrat d'entretien _
Chauffage central
individuel
Remplacement de la chaudière, changement de brûleur Entretien de la chaudière par un chauffagiste (en général une fois par an), menues réparations et remplacements assimilables (bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, clapets...)
Chauffage central
individuel
Remplacement de la chaudière, changement de brûleur, réparations dues à la vétusté ou à une inutilisation prolongée Contrat d'entretien et prise en charge d'une partie du coût de la chaudière si celle-ci a été détériorée par un défaut d'entretien de la part du locataire
Cuve/citerne fuel Curage (si chauffage collectif) Nettoyage (si chauffage individuel)
Gaz cuisine (butane) _ Entretien courant, nettoyage du brûleur
Cheminée Réparation conduit ou gaine de cheminée, remplacement complet si vétuste (fuites...) Ramonage, entretien des tabliers, menues réparations (bris et fêlures...)
Radiateurs Remplacement si vétuste Remplacement joints, robinets, purgeurs
Télésurveillance et télégestion de l'installation Oui Non
Combustible stocké Oui Non
Aération Ventilation Changement si vétuste Entretien courant (nettoyage de la grille) et menues réparations (remplacement de petites pièces si nécessaire)

* Certaines charges dites "récupérables" sont payées par le propriétaire qui les répercute ensuite sur les charges du locataire.

En général, les charges sont payées d'avance mensuellement : à la fin de l'année, le propriétaire régularise les comptes en demandant au locataire de payer la différence ou bien en remboursant la différence au locataire (les justificatifs sont à la disposition des locataires pendant 6 mois). Attention de bien demander au propriétaire quelles sont les charges incluses dans la provision mensuelle pour éviter les mauvaises surprises à la fin de l'année !

Bon à savoir : à compter du 1er septembre 2015, le bailleur est tenu de transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges par voie électronique ou par voie postale.

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Pour aller plus loin ...

 

Réaction de sware |  28/03/2013

 

0

 

Bonjour, à la lecture de cet article je comprends que toutes les interventions sur un ballon d'eau chaude sont à la charge du propriétaire : est-ce bien cela?

 

Réaction de lulu |  22/08/2013

 

0

 

QUI PREND EN CHARGE LES RAMPES D ESCALIER PROPRIETAIRE OU LOCATAIRE ? PROBLEME DE DOS DU LOCATAIRE

 

Réaction de Annsoso |  13/09/2013

 

0

 

Bonjour,
J'ai eu le plaisir de payer le nettoyage du tapis de l'immeuble s'élevant à une charge sur loyer de 400 euros supplémentaires...Pensez-vous que ce nettoyage de tapis fait-il parti des frais courants?

 

Réaction de val |  14/12/2013

 

0

 

Bonjour,

Vous dites que la taxe d'habitation est une charge récupérable : c'est faux, ce n'est pas une charge récupérable mais une charge privative. Si le locataire est là au 1er janvier, il paye la taxe d'habitation pour son logement. S'il n'est pas là au 1er janvier, il ne la paye pas.

Vous dites encore que la taxe d'habitation doit être payée par le locataire au prorata du temps d'occupation. C'est encore faux : le Code Général des Impôts interdit toute proratisation de la taxe d'habitation (au contraire de la TEOM).

Cdlt

 

Réaction de francoise |  05/01/2014

 

0

 

la taxe fonciere est elle imputable au locataire, si oui dans quel cas ?

 

Réaction de Roubat |  18/04/2014

 

0

 

Vous dites que l'élagage des arbres est à la charge des locataires : faux

ça fait beaucoup d'erreurs à la lecture des commentaires, ce tableau n'est pas fiable

 

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